Es gibt viele Mythen und Irrtümer rund um die Rechte von Mietern und Vermietern, nur wenige Mieter wissen, was sie dürfen und was nicht. Hier klären wir die häufigsten Irrtümer auf.
1. Der Vermieter darf die Wohnung immer betreten.
Falsch. Dem Vermieter ist es ohne Zustimmung des Bewohners, ohne wichtigen Grund und ohne Voranmeldung nicht gestattet, die Wohnung zu betreten.
Unter einem wichtigen Grund versteht das Gesetz MRG § 8 Abs. 2 …die Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in seinem oder in einem anderen Mietgegenstand…oder zur Beseitigung einer von seinem oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung…
2. Der Vermieter kann jedes Haustier verbieten.
Falsch. Der Vermieter kann Kleintiere (Ziervögel, Hamster & Co.) nicht verbieten, selbst wenn ein generelles Verbot im Mietvertrag steht (OGH Urteil 22.12.2010). Diese Klausel des Vertrags ist nicht gültig und der Vermieter muss bei Kleintieren auch nicht gefragt werden. Hunde, Katzen und exotische Tiere können aber verboten werden. Wenn ein solches Verbot im Mietvertrag festgehalten ist, muss dies auch eingehalten werden.
Gibt es im Mietvertrag keine Klausel, die das Halten von Tieren verbietet, so ist die Haltung erlaubt, soweit es zu keiner Belästigung oder Gefahr für andere Mieter kommt. Findet sich im Mietvertrag nur ein Hinweis auf die Hausordnung, in der ein Verbot festgehalten ist, so gilt dies wiederrum nicht für Kleintiere, aber für alle anderen schon.
3. Bevor ich ausziehe, muss die Wohnung ausgemalt werden.
Falsch. In der Regel sind die meisten in Österreich abgeschlossenen Mietverträge sogenannte Formularmietverträge. Mit diesen wird dem Mieter die Ausmalverpflichtung gewissermaßen aufgedrängt. In der Regel haben die Mieter ja keine Wahl: Sie müssen die vom Vermieter vorformulierten Vertragsbedingungen akzeptieren, wenn sie die Wohnung bekommen möchten. In solchen alten Verträgen sind laut dem Obersten Gerichtshof diese Klauseln ungültig. Ist die Wohnung nicht übermäßig abgenutzt oder in ungewöhnlichen Farben ausgemalt, so muss der Mieter die Wohnung nicht ausmalen, auch wenn dies im Mietvertrag steht.
4. Der Mieter muss die Reparatur und Wartung der Therme übernehmen
Falsch. Die Reparatur bzw. der Austausch der Therme ist Sache des Vermieters:
MRG § 3 Abs. 1: Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.
MRG § 3 Abs. 2: Die Erhaltung im Sinn des Abs. 1 umfasst…. die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind
Die jährliche Wartung ist jedoch vom Mieter durchzuführen und zu bezahlen.
5. Der Mieter kann die Wohnung so gestalten, wie er selbst möchte.
Teilweise richtig. Der Mieter kann Kleinigkeiten wie z.B. das Ausmalen der Wohnung, das Verfliesen oder das Aufhängen von Bildern durchführen. Bei wesentlichen Veränderungen der Wohnung wie etwa bei der Entfernung von Wänden oder der Aktualisierung der Wohnungstechnik auf verkehrsüblichen Stand muss der Vermieter zustimmen (immer schriftlich, da der Vermieter sonst den Rückbau in den Urzustand verlangen kann).
MRG § 9 Abs. 1: Der Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.
Die Zustimmung zur Aktualisierung der Technik muss der Vermieter allerdings geben, die Kosten sind dann aber zumeist vom Mieter zu begleichen.
6. Die letzten Monatsmieten muss ich nicht zahlen, hierfür gibt’s ja die Kaution.
Falsch. Die letzten Monatsmieten sind von den vorgegangenen nicht zu unterscheiden und müssen daher genauso wie vertraglich festgelegt beglichen werden. Die Kaution kann vom Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses samt erzielten Zinsen zurückgefordert werden (vgl. MRG § 16b Abs. 2). Die Veranlagung erfolgt auf einem Sparbuch; soweit der Mieter die Kaution nicht mittels eines Sparbuchs hinterlegt, muss dieses vom Vermieter zu diesem Zweck eröffnet werden. Der Mieter kann über den Status der Kaution + Zinsen beim Vermieter schriftlich Auskunft verlangen (vgl. MRG § 16b Abs. 1). Diese ist für den Vermieter eine Absicherung, damit dieser Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, begleichen kann. Ein Abwohnen der Kaution ist daher unzulässig.
7. Der Mieter ist für den Nachmieter zuständig
Falsch. Der Mieter ist nicht für einen Nachmieter zuständig, das ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Wenn der Mieter allerdings früher aus dem Mietverhältnis austreten möchte und im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist, so kann der Mieter durch Vorschlagen eines Nachmieters aus dem Vertrag herauskommen. Diese Nachmieterklausel kann ganz unterschiedlich formuliert sein, so kann es sein, dass eine bestimmte Anzahl an Nachmieter-Vorschlägen dem Vermieter vorgebracht werden müssen; und dann hängt es davon ab, ob der Vermieter diese akzeptieren muss oder auch ablehnen kann. Je nach Ausformulierung der Klausel kann also durch Vorschlagen eines Nachmieters das Mietverhältnis beendet werden.
8. Den Mietvertrag kann ich immer widerrufen
Falsch. Der Mietvertrag kann nur unter Einhaltung der Kündigungsfrist schriftlich oder gerichtlich seitens des Mieters gekündigt werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von einem Monat. Bei einem befristeten Mietvertrag sieht die Lage wie folgt aus:
MRG § 29 Abs. 1:
Im Fall eines nach Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
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